Новые правила игры в семейную ипотеку

С сегодняшнего дня, 1 октября 2026 года, в России вступили в силу новые условия программы «Семейная ипотека». Ключевое изменение — отказ от единой ставки 6% годовых: теперь льготная ставка и максимальная сумма кредита напрямую зависят от количества детей в семье и региона покупки жилья.

Новые правила касаются только кредитных договоров, заключённых с 1 октября 2026 года; условия по ранее выданным кредитам не пересматриваются.

Дифференцированные ставки

Базовое требование для участия в программе сохранилось: как минимум один ребёнок в семье должен быть младше 7 лет на дату подписания кредитного договора.

Для всей территории России (за исключением четырёх столичных регионов) установлены следующие параметры:

Количество детей, ставка, максимальная сумма кредита

1 ребёнок — 10% — 6 млн ₽

2 ребёнка — 8% — 8 млн ₽

3 ребёнка — 6% — 10 млн ₽

4 ребёнка — 4% — 10 млн ₽

5 и более — 2% — 10 млн ₽

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей действуют повышенные лимиты и ставки:

Количество детей, ставка, максимальная сумма кредита

1 ребёнок — 12% — 12 млн ₽

2 ребёнка — 10% — 15 млн ₽

3 ребёнка — 8% — 18 млн ₽

4 ребёнка — 6% — 18 млн ₽

5 и более — 4% — 18 млн ₽

Исключения: кому сохранили 6%

Ряд категорий заёмщиков сможет получить ставку 6% вне зависимости от количества детей и региона. Ставка 6% сохраняется:

• для семей с ребёнком-инвалидом;
• при кредите на строительство частного дома, его завершение или покупку земельного участка с последующим возведением жилья (в том числе при рефинансировании таких кредитов);
• при первоначальном взносе 50% и более от стоимости жилья.

Кроме того, заёмщики, изначально получившие кредит по более высокой ставке, в течение первого года погашения смогут перейти на 6% через процедуру рефинансирования — если выплатят 50% стоимости недвижимости либо 50% величины кредита.

Срок субсидирования и другие новации

Максимальный срок субсидирования льготной ставки ограничен 15 годами (ранее — 30 лет). Введено обязательное требование о регистрации в приобретённом жилье в течение 5 лет с даты оформления кредита. Кроме того, отменена комбо-ипотека — кредит сверх установленного льготного лимита. С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека», при этом оба супруга должны выступать созаёмщиками.

По оценкам участников рынка, выдача льготной ипотеки может сократиться на 15–20%, а продажи новостроек по программе — примерно на 30%.

Особенно чувствительными изменения окажутся для Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где на семейную ипотеку приходится 51% продаж новостроек в городе и 63% — в области.

Рост ставок и сокращение срока субсидирования привели к ужесточению требований к доходу заёмщиков. Для семей с одним ребёнком зарплата, необходимая для одобрения кредита, выросла в 1,4 раза, с двумя — в 1,3 раза. При кредите на 12 млн ₽ в столичном регионе для одобрения потребуется суммарный доход: для семьи с одним ребёнком — 240 тыс. ₽, с двумя — 214,9 тыс. ₽, с тремя — 191,1 тыс. ₽, с четырьмя — 168,8 тыс. ₽, с пятью и более — 147,9 тыс. ₽.