С февраля 2026 года Минфин ужесточил некоторые условия так называемой «семейной» (субсидируемой государством программы под 6% на сумму до 12 млн руб.) ипотеки: теперь может выдаваться не больше одной ипотеки на семью и запрещена «донорская» ипотека (позволяла купить квартиру по этой программе даже тем, кто не проходил по условиям — например, родственникам). Насколько серьёзно это сказалось на рынке новостроек, в частности, «старой» Москвы?
Хорошо вымытый спрос
Напомню, что уже в июле прошлого года по рынку пошли первые слухи о возможном ужесточении семейной ипотеки, на что Минфин уверенно и упорно отнекивался. Доля ДДУ с ипотекой (где «семейка» занимала примерно 90-95%) на этом фоне с 56% в июле стала расти и доросла до 60% в октябре.
То ли инсайдеры что-то знали, то ли Минфину пришла блестящая мысль «А почему бы и не?», но в октябре уже официально было заявлено о грядущих нововведениях с февраля 2026.
Ажиотаж стал расти, количество сделок достигло своего апогея в декабре (8 015 ДДУ по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек»), при этом доля ипотечных сделок составила 63% (также по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек») в декабре и 70% (!) в январе (из 3856 сделок).
В феврале и марте последовал болезненный отскок: в марте зарегистрировано всего 2945 ДДУ (сопоставимо с февралём) с долей ипотечных сделок 48%. Очевидно, что за счёт ажиотажного спроса в конце 2025-начале 2026 произошло «вымывание» будущего спроса в феврале–марте (вероятно, и апрель с маем тоже будут прохладными с точки зрения рынка).
Может быть, за счёт постоянного снижения ключевой ставки, о котором все говорят, удастся восстановить доступную «рыночную» ипотеку? Доступную — это хотя бы 12-13% вместо нынешних 18-20%. Но… Если посмотреть на динамику снижения ключевой ставки, то, действительно, с 21% в начале прошлого года она снизилась до 15% по состоянию на начало апреля. Вот только последние несколько раз снижения были уже только по 0,5 процентных пункта. Если посчитать, сколько осталось заседаний до конца года, то таким темпом можно прийти только к ключевой ставке 13%. А значит, ипотечная ставка станет 16-17%. И это в лучшем случае!
При этом и ожидать более быстрого снижения ключевой ставки тоже не приходится. Дело в том, что сейчас на депозитах находится огромная масса денег (по состоянию на февраль — более 71 трлн рублей). Для сравнения — расходы в бюджете в 2026 году заложены на уровне 44 трлн рублей. То есть на депозитах лежит 160% годового бюджета. И находятся они на депозитах благодаря высоким ставкам.
Если ключевая ставка, а за ней депозитные ставки, резко опустятся, то вся эта масса денег хлынет в экономику — на рынок новостроек (который, кстати, на всю Россию составляет около 5-6 трлн рублей в год), новых автомобилей (сопоставимо), и т. п.
В этом случае неминуемо опять разгонится инфляция, а как у нас ЦБ с ней привык бороться? Правильно, повышением ключевой ставки. Поэтому следует ожидать неторопливого снижения ключевой ставки и далее.
Также необходимо учитывать, что первые два месяца этого года оказались провальными с точки зрения дефицита бюджета — при заложенных на весь 2026 год 3,8 трлн рублей, уже за январь–февраль накопленный дефицит бюджета составил 3,45 трлн рублей.
Опять на нефтяной игле
Причины — в санкционном (как это не банально) давлении на наш нефтегазоэкспорт, что обусловило увеличение дисконтов, продажу углеводородов по существенно более низким ценам ($41-45 за баррель), чем было заложено в бюджете ($59 за баррель). Кто виноват? Наши геополитические противники, конечно, которые из себя параллельно изображают миротворцев.
Однако благодаря этим же «миротворцам», неожиданно для всех начавших новую войну на Ближнем востоке, цены на нефть резко пошли вверх. По состоянию на 7 апреля 2026 года баррель нефти Brent стоил $113. Наша нефть Urals обычно дешевле (без учёта дисконтов на санкции и т. п.) Brent на $2-3.
Согласитесь, что на фоне временной (пока идёт война с Ираном) отмены санкций на российскую нефть грех не воспользоваться моментом и не попытаться восполнить бюджет и сократить дефицит.
Кстати, доллар США в бюджете был заложен по цене 92,2 рубля. Опять же по состоянию на 16 апреля доллар стоит 76,19, хотя ещё 20 марта был по 84,84 рубля. Кто знает, вдруг опять ослабеет? По крайней мере для бюджета это было бы весьма кстати. Но! Дорогой доллар означает снова разгон инфляции, борьбу с ней посредством повышения ключевой ставки, и … наша песня хороша, начинай сначала.
Всё-таки, скорее всего, наши финансовые власти постараются не допустить быстрого ослабления рубля. Так или иначе — высокие цены на нефть на фоне временной отмены санкций — благо для нашей экономики и дадут некоторую передышку, но не приведут к её ускоренному развитию и росту благосостояния населения и т. п.
Значит, рассчитывать на чудо, быстрое снижение ставки и доступную ипотеку не стоит. Что делать и как застройщикам продавать жилье в таких условиях?
Базовый инструментарий кардинально за последние годы не меняется. Разве что субсидированная ипотека на время сходила со сцены (из-за высоких ставок), но на уровне ключевой ставки 15% и ниже она уже вполне работоспособна.
Понятно, что комиссия банку будет заложена в цене квартиры. Понятно, что пока можно просубсидировать 1-2-3 года пониженной ставки (на весь срок будет умопомрачительно дорого). Но так покупатель, который не может воспользоваться сегодня «семейной» программой с господдержкой, хотя бы получает возможность приобрести квартиру и надежду рефинансировать свой кредит через те самые 1-2-3 года (после завершения льготного периода ставка увеличивается до рыночной и ежемесячный платёж существенно возрастает).
Траншевая ипотека — ещё один интересный, относительно новый, зверь на рынке ипотечного кредитования. По сути, позволяет сделать примерно тоже, что и субсидированная ипотека. Нюанс заключается в том, что сумма кредита выдаётся частями (траншами) — за счёт чего и достигается снижение ежемесячного платежа, пока не выдан весь кредит, а значит, и девелопер не сразу получает всю стоимость квартиры на эскроу. Из-за этого может быть уменьшена скидка на квартиру, например, по сравнению с вариантом 100% единоразовой оплаты.
Вариант 100% оплаты по-прежнему не теряет актуальности — около 30% сделок проходят за 100% оплату. Для девелопера это — самый желанный способ продажи, и часто при этом могут предлагаться существенные (до 20% и более) скидки. В том, что средства есть на руках у населения, не дают сомневаться депозиты (см.выше).
Почему деньги расходуются на покупку квартиры, а не остаются на счёте? Просто потому, что квартиры в новостройках во время строительства уже дорожают сильнее (до 20% в год с учётом и роста цен рынка, и роста цен от стадии готовности), чем ставка по вкладам, а значит, уже сейчас выгодно снимать деньги и покупать квартиры, тем более, со скидкой.
Семейная ипотека, хоть и сократилась, но по-прежнему остаётся на рынке как один из основных способов покупки квартир в новостройке.
Ну и вариант с рассрочкой также не уходит с рынка (до 50% сделок сейчас). У некоторых девелоперов появились программы рассрочек, при которых имеется ежемесячный фиксированный платёж, сопоставимый с ипотечным платежом (например, 100, 200 или 300 тысяч рублей), а остаток платится последним платежом.
Мотивов для использования этой схемы может быть несколько:
- Деньги (на остаток) лежат пока на депозите и преумножаются (такая схема требует чёткого расчёта).
- Покупатель надеется взять на остаток ипотеку уже по сниженной ставке.
- Покупатель рассчитывает на какой-то сторонний приход средств (например, от продажи другого имущества) к моменту выплаты остатка.
Иными словами: классическая ипотека дорога, но и застройщики, и покупатели ищут обходные пути. И, как мы видим, находят.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции