Ипотека, в основном с господдержкой, остается у россиян самым популярным способом приобретения собственного жилья. Однако в 2026 году в условия льготной ипотеки были внесены изменения, прежде всего, в связи с тем, что государство стремится сделать поддержку покупателей более адресной. Как нововведения повлияют на рынок, произойдет ли перераспределение спроса в пользу рыночной ипотеки в текущем году?
Почва для перемен
В 2025 году, по данным ЦБ РФ, всего было выдано 968,2 тыс. ипотечных кредитов на 4,5 трлн рублей. Это меньше на четверть по количеству сделок и почти на 9% по объему выдачи в сравнении с 2024 годом, когда еще действовала безадресная программа льготной ипотеки. Как сообщила в феврале замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Анна Горелова на пресс-конференции по итогам развития банковского сектора, по году в целом доля госпрограмм в выдачах ипотеки превысила 80%.
Семейная ипотека играет здесь основную роль. На нее, по словам главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, пришлось 72% выдач. Но постепенно повышается спрос и на кредитование по рыночным условиям, потому что ставки снижаются, сказала она, выступая в марте в Госдуме. «Наша задача — сделать рыночную ипотеку доступной. И это решаемая задача!» — подчеркнула Набиуллина, приведя в пример 2019 год.
В 2019 году ставки по рыночной ипотеке были на уровне 9-10% (в концу 2025 года, для сравнения — 20-21%). А ипотечных кредитов в 2019 году при минимальном объеме льготного кредитования было выдано столько же, сколько и в 2024-м.
«Приблизиться же к ставкам 2019 года, не теряя в объемах ипотеки, можно только при адресном подходе к льготному кредитованию и при снижении инфляции», — добавила председатель Центробанка. В настоящее время правительство обсуждает модернизацию семейной ипотеки. Уже запущен соцопрос, который позволит, по словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, до 1 июля выбрать наиболее приемлемый вариант реформы.
При этом уже с февраля начало действовать правило «одна семья — одна льготная ипотека», ограничившее, например, возможность покупать квартиры с инвестиционной целью, воспользовавшись мерой господдержки. В преддверии перемен люди спешили оформить льготные кредиты. Да так, что выдачи в декабре 2025 года, по данным агентства «Эксперт РА», стали рекордными для этого месяца за всю историю наблюдений.
Процесс пошел
После того, как ужесточились условия семейной ипотеки, начался процесс перераспределения долей льготной и рыночной ипотеки в общей выдаче. Об этом Инффин.ру рассказали в Т-Банке и Банке ДОМ.РФ.
«Мы уже наблюдаем перераспределение выдач», — подтвердил руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» в Т-Банке Иван Сафонов.
Зампред правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков отметил, что «доля рыночной ипотеки в общих выдачах в марте 2026 года выросла на 5 процентных пунктов по сравнению с началом года». Он обратил внимание, что сократился разрыв между числом заявок на льготные программы и рыночные: если в феврале он был пятикратным, то в марте — уже трехкратным. Это, по словам Косякова, свидетельствует о трансформации рынка.
Замедление темпов роста ипотеки в феврале после введения правила «один льготный кредит на семью» было ожидаемо для ЦБ РФ.
ЦБ РФ зафиксировал в феврале сокращение выдач семейной ипотеки почти в 2 раза, в сравнении с январем, и объема выдач ипотеки в целом — почти на треть, до 290 млрд рублей. Одновременно с этим выросли выдачи рыночной ипотеки — в 1,5 раза, до 116,1 млрд рублей. Этот рост Банк России называет умеренным, что связано с высокими ставками. Так, в феврале средняя ставка по рыночной ипотеке составляла 19,1%, а в марте она снизилась до 18,5%.
И в третьем месяце 2026 года рост объема выдач рыночной ипотеки продолжился, но меньшими темпами — на 18%, следует из данных ЦБ РФ. Однако уже стал увеличиваться объем выдач ипотеки в целом — на 14%, а семейной — на 11%.
При этом доля льготной ипотеки в общем объеме выдач как упала примерно с 80% в январе до 60% в феврале, так и осталась в марте на этом же уровне.
Паритет на рынке ипотечных кредитов
Опрошенные Инффин.ру эксперты ждут в 2026 году роста доли рыночной ипотеки в общем объеме выдач. Некоторые собеседники прогнозируют достижение паритета во второй половине года, или даже перевеса в сторону рыночного кредитования. Весь рынок ипотеки может вырасти в 2026 году до 5 трлн рублей, а рыночная ипотека станет массово доступной к началу 2028 года.
В общем объеме выдач доля льготной ипотеки в I полугодии 2026 года останется выше 50%, но во втором полугодии прогнозируется паритет с преобладанием рыночной ипотеки в отдельные месяцы
По прогнозу Андрея Смирнова, общий объем выдач ипотеки в 2026 году будет в диапазоне 5–5,2 трлн рублей. «На данный момент, если реализуется сценарий с выравниванием дисбаланса, то доля льготной выдачи упадет до 55–60%: 2,8–3,2 трлн рублей против 1,8–2,4 трлн рублей рыночной выдачи», — добавил Смирнов.
Основную причину ожидаемого сдвига структуры ипотечного кредитования эксперт видит в снижении привлекательности и объемов льготных программ, происходящем на фоне снижения ключевой ставки и роста доступности рыночной ипотеки.
«Массово доступной рыночная ипотека станет лишь после снижения ключевой ставки ниже 10%, то есть, к началу 2028 года», — считает Андрей Смирнов.
При этом собеседник Инффин.ру обращает внимание на институциональную устойчивость семейной ипотеки. «Программа была продлена до 2030 года, а с учетом текущего темпа снижения ключевой ставки она останется актуальной в ближайшие несколько лет», — подчеркнул Смирнов.
Также и аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов ожидает в этом году оживления ипотечных выдач в рамках рыночных программ, в основном, во второй половине года. Общий объем ипотечных выдач, полагает он, составит по итогам текущего года порядка 5 трлн рублей против 4,5 трлн рублей в 2025 году, при увеличении доли рыночных выдач до 50-55% к концу года. Поддерживать спрос на рыночную ипотеку будет прежде всего снижение ключевой ставки.
В условиях существенной разницы между ценами на первичном и вторичном рынке многие граждане будут больше смотреть на вторичную недвижимость, на которую взять льготную ипотеку можно далеко не везде
По мнению Додонова, на ипотечный рынок также будет влиять общая ситуация в экономике, динамика цен на недвижимость, регулирование ипотечного кредитования со стороны ЦБ РФ.
Сдерживающим фактором, по его мнению, будут все еще очень высокие рыночные ипотечные ставки: хотя они и будут постепенно снижаться вслед за ключевой, но их уровень на протяжении всего года будет оставаться повышенным. Главная мотивация людей, берущих рыночную ипотеку, как предполагает Додонов, будет заключаться в том, чтобы приобрести квартиру, пока она еще больше не подорожала, а в будущем рефинансировать кредит на более приемлемых условиях.
Также и управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич считает, что доля рыночных программ продолжит постепенно расти и «к концу 2026 года вполне может выйти на один уровень с льготными программами». Это произойдет по мере снижения ставок по рыночной ипотеке. «К концу года, при наших ожиданиях снижения ключевой ставки до 12-13%, они могут опуститься до ~16%», — добавил он. Кроме того, по итогам 2026 года эксперт прогнозирует умеренный рост выдач ипотеки на банковском рынке на 12-15% против снижения на 9% в 2025 году.
Роста выдач ипотеки ожидает и зампред правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков, однако в 2026 году он не прогнозирует достижение равных долей. «К концу 2026 года ставка по рыночным программам может опуститься до 16-17%, что приведет к увеличению доли рыночной ипотеки в общих выдачах. По прогнозам, на всем рынке она может приблизиться к 39% в 2026 году против 21% в 2025 году», — рассказал он.
При этом госпрограммы останутся значимым инструментом поддержки граждан, спрос на которые трансформируется, но продолжит влиять на общий рост ипотечного рынка, подчеркнул Алексей Косяков.
В свою очередь, в Т-Банке, не называя конкретных цифр, также считают, что из-за ограничений по семейной ипотеке и снижения рыночных ставок спрос будет постепенно переходить от льготных программ к рыночным. «Ключевым драйвером спроса будут ставки по рыночным программам, то есть фактическая доступность ипотеки. При этом сдерживать спрос будут те же ставки, а также более адресный характер льготных программ, которые становятся доступными не для всех категорий заемщиков», — считает Иван Сафонов.