Частные инвестиции в недвижимость в настоящее время, как правило, подразумевают либо приобретение жилого помещения (квартиры/апартамента) либо коммерческого помещения (офиса или торгового помещения) на этапе строительства с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.
С точки зрения доходности, сдача в аренду коммерческого помещения в среднем обычно приносит около 10-12% доходности, а вот с жильём (опять же в среднем) доходность существенно ниже — около 5-7%. Поэтому классически жильё приобретается обычно для перепродажи (например, незадолго до или сразу после сдачи в эксплуатацию), а коммерческие помещения — в первую очередь для сдачи в аренду (и возможной последующей продажи в перспективе нескольких лет).
Кроме этих двух противоположных вариантов, есть предложение, сочетающее в себе как коммерческую, так и жилую составляющую — апартаменты.
Апартаменты можно разделить на три группы.
«Жилые апартаменты» — могут включать апартаменты с сервисом (типа выгула собак, консъержа и т. п.) и без (по сути, квартира, но с нежилым статусом по документам). Московские власти активно борются с таким форматом (из-за повышенной нагрузки на социальную инфраструктуру и т. п.), в других городах России пока активного противодействия нет.
Апартаменты как категория гостиничных номеров в составе гостиницы (грубо говоря, номер увеличенной площади, оборудованный кухней). В данном случае важно, что у всех апартаментов и других категорий номеров один владелец.
Апартаменты в составе апарт-отелей. Иногда их называют сервисными апартаментами, речь идёт о комплексе, в котором могут быть разные собственники апартаментов, при едином управлении.
Апарт-отели как инвестиция
Апарт-отели появились на нашем рынке недвижимости примерно 15 лет назад, причём пионером выступил город Санкт-Петербург, в котором очевиден дефицит гостиниц при большом туристическом потоке.
Суть апарт-отелей заключается в том, что апартаменты распродаются (обычно ещё на этапе строительства), что оптимизирует финансовую модель проекта. После этого апартаменты (полностью оборудованные стандартной мебелью и т. п.) сдаются оператору в управление, а инвестор получает доход от сдачи своих номеров.
Могут быть схемы с негарантированным (теоретически может быть больше) или гарантированным (меньше, но надёжно) доходом. Кстати, сами апартаменты (как вид номеров) пользуются нарастающей популярностью, поскольку позволяют охватить две целевые аудитории — и ту, которая привыкла к гостиницам (в том числе в плане еды — завтрак в гостиничном ресторане, например), и ту, которая предпочитает готовить сама даже на отдыхе (например, семья с маленькими детьми, или для экономии) и рассматривает апартаменты наравне с вариантом краткосрочной аренды квартир.
Апарт-отели наиболее популярны сейчас в двух направлениях:
1. сложившиеся бизнесово-туристические локации (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники)
2. традиционные курортные локации.
Первые отличаются более прогнозируемой и равномерной загрузкой, а вот вторые…. В курортной недвижимости загрузка сильно зависит от сезона. Зато, как говорится, «один день год кормит» — за лето с бархатным сезоном вполне можно заработать больше, чем за весь год в больших городах.
Привлекательность курортных направлений не только в том, что уже сейчас можно обрести хороший доход, но и в том, что в перспективе российские курортные локации будут развиваться, в том числе благодаря федеральным программам.
Например, Алтай. В 2025 году Алтай посетили 2,4 млн туристов. В 2030 году прогнозируется уже 7 млн, не в последнюю очередь благодаря реконструкции аэропорта в Горно-Алтайске — в 2025 году в нём открылся международный терминал.
Геленджик, Краснодарский край — в 2025 году посетили 4,3 млн туристов, при том, что аэропорт был реконструирован и возобновил свою работу в июле 2025 (в разгар сезона). В 2030 году ожидается 5,5-6 млн туристов.
Крым — в 2025 году принял 6,9 млн туристов (при неработающем аэропорте и ограничениях на въезд), в 2030 году планируется принять 7,9 млн туристов.
Господдержка отечественного производителя
В России в настоящее время под руководством Минэкономразвития реализуется национальный проект «Туризм и гостеприимство», который направлен на поддержку развития туризма посредством льготного кредитования строительства гостиниц, создания новых курортов, субсидий субъектам Федерации, строительства модульных некапитальных средств размещения, обучения региональных команд по внутреннему и международному туризму и т. п.
Таким образом, развитие туризма является одним из приоритетов для государства, а значит, курортная недвижимость будет ещё более актуальной и востребованной. И, следовательно, вложения в неё — приобретение апартаментов в апарт-отелях — обладают бОльшим, чем в городах-милионниках и даже Москве, потенциалом при достаточно демократичном пороге входа.
Расчет доходности
Я не буду здесь приводить те доходности, которые обещают продавцы апартаментов в курортной недвижимости, поскольку можно верить только тем цифрам, которые собрал и посчитал сам либо доверил это профессионалу. Расскажу, как посчитать самому.
Для корректного определения доходности необходимо собирать несложную, но всё же финансовую модель, которая должна учитывать:
- Стоимость и условия приобретения апартамента.
- Выручку от сдачи в аренду апартамента, рассчитанную с учётом реальной загрузки и реальных среднегодовых цен на номера, учесть ежегодную индексацию.
- Отчисления управляющей компании, они составляют в среднем 60-70% (то есть, инвестору-владельцу остаётся 30-40% от выручки).
- Налогообложение (стандартно оформляется ИП, соответственно АУСН, и налог на имущество, учесть индексацию кадастровой стоимости).
- Будущую стоимость продажи апартамента (если планируете его по истечении какого-то времени продать — учесть индексацию за это время, насколько вырастет цена продажи), за вычетом стоимости услуг брокера.
Расчет выручки от сдачи в аренду
Рекомендуется посмотреть среднюю загрузку гостиниц в локации, и на первый год заложить на 10 процентных пунктов ниже, на второй год — на 5 процентных пунктов, на третий год — уже выходить на средний показатель, также изучить, за сколько сдаются похожие объекты на локальном рынке, при необходимости применить дисконт или надбавку, если ваш номер отличается в худшую или лучшую сторону соответственно.
Имея эти цифры, уже можно определить реальную прибыль, коэффициент возврата инвестиций — ROI, ставку внутренней доходности — IRR, ставку капитализации.
Если говорить усреднённо, то доходность вложений в апартаменты в апарт-отелях должна быть на уровне или выше доходности в офисы или стрит-ритейл. Если вам называют значения в два-три раза больше — это лишний повод включить критическое мышление и проверить.
В настоящее время мне уже попадались апартаменты на продажу в апарт-отелях, расположенных в Крыму, Сочи, Анапе, Геленджике, на Алтае, в Кавказских Минеральных Водах, Архызе — на любой вкус и кошелёк. Выбор огромный, и здесь имеет смысл выбирать сначала исходя из перспектив развития туризма в конкретной локации, и уже потом составлять финмодель.
Чек-лист начинающего инвестора
1. «Примеряйте на себя» комплекс, особенно, если планируете сами пользоваться собственным апартаментом (иногда какое-то время включено бесплатно в договор, иногда можно разместиться с существенным дисконтом).
2. Обязательно изучите договор с будущим оператором. Желательно, чтобы это был известный оператор с большим количеством объектов в управлении.
3. Ну, и, конечно, внимательно посмотрите документы на сам приобретаемый объект — предпочтителен договор участия в долевом строительстве (если речь о строящемся объекте, и обязательно узнайте побольше о застройщике, насколько он надёжен, сколько объектов построено и каких, были ли существенные задержки строительства) или договор купли-продажи (если речь об уже построенном комплексе).
И последнее, что хотелось бы отметить: вложения в данный сегмент рынка недвижимости — это возможность не только заработать, но и стать причастным к развитию туризма и сохранению природных и исторических объектов нашей Родины. А это дорогого стоит.
Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Редакция Инффин.ру и автор статьи не несут ответственности за ваши инвестиционные решения и их последствия.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.