Предсказать, что нас ждет в ближайшие 10 месяцев, можно только поняв, где мы находимся сейчас и почему. Итак, что мы имеем по результатам 2025 года и довольно бурного января 2026?
Спрос сужается
Спрос в Москве (количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья, ДДУ) сократился на 9% к 2024 году (всего — 58 132 ДДУ). Причинами снижения спроса были:
- Высокие ставки по ипотеке (в связи с высоким значением ключевой ставки) — почему-то покупатели не горят желанием приобретать квартиру в кредит под 20% и более.
- Завершение льготной программы кредитования под 8% (действовала первую половину 2024 года, до конца июня, в 2025, соответственно, программы уже не было).
- Ужесточение позиции ЦБ в отношении макропруденциальных надбавок, что приводило в конечном счёте к повышению стоимости кредита для конечных пользователей.
В 2026 году уже добавилась ещё одна новелла, оказавшая влияние на спрос — ужесточение требований к заёмщикам по программе семейной ипотеки. Ранее эту программу с государственным субсидированием мог взять на себя каждый из супругов (то есть на одну семью можно было заключить два ДДУ с этой программой), теперь лавочку прикрыли. Изменение этих требований с 01.02.2026 года успело подстегнуть спрос в декабре 2025-го и январе 2026-го.
Цены в тумане
Однако цены при этом не только не снизились, но и выросли на 12% по итогам года. Хотя, конечно, понятие «цена» стало в буквальном смысле условным — именно потому, что финальная сумма стала зависеть от условий покупки. Если берешь квартиру за чемодан наличных через 100%-ную единоразовую оплату или ипотеку без каких-либо субсидий со стороны застройщика, то будут наиболее выгодные условия, то есть минимальная цена со всеми скидками. Но если речь заходит о субсидированной ипотеке, рассрочке, траншевой ипотеке и т. п., то тут уже цена может ощутимо измениться в большую сторону. Хотя у каких-то девелоперов цена может и не меняться это, скорее, исключение.
Конечно, наличие рассрочек само по себе ухудшает наполняемость эскроу-счёта застройщика, а ведь банк устанавливает ставку по проектному финансированию в зависимости от соотношения средств на эскроу к сумме выбранного кредита.
Большая доля сделок в рассрочку приводит к снижению наполняемости эскроу и росту ставки по проектному финансирования.
И вот уже вместо сотен тысяч застройщику приходится платить по кредиту ежемесячно миллионы, а то и десятки миллионов рублей. Это ведёт к дальнейшему росту цен на квартиры. Без инструмента рассрочек они не пользуются спросом, рассрочки снова приводят к ухудшению наполняемости эскроу. Этот замкнутый круг (особенно на фоне высокого значения ключевой ставки, к которой в большинстве случаев привязывается ставка по проектному финансированию) девелоперам бывает трудно разорвать. Это, кстати, послужило одной из причин выбрасывания белого флага в виде письма-просьбы о государственной поддержке на 50 млрд рублей от ГК «Самолёт» в середине января 2026 года.
Курс на креатив
Надо сказать, что муниципальные власти тоже не облегчают судьбу девелоперов: Москва, например, взяла курс на более интересные, сложные фасады, что хорошо для внешнего облика зданий, для формирования новой, интересной архитектуры города, но… существенно усложняет конструкцию и увеличивает себестоимость строительства даже при условии использования тех же материалов, что и ранее. Это же можно сказать и в целом про концепции новых жилых комплексов.
Градостроительную политику характеризует постоянное повышение размера платы за изменение вида разрешённого использования в Москве — коэффициент, по которому она рассчитывается сейчас составляет 1,728 (с 30.10.2025), ранее только в 2025 году он составлял 1,6272 (с 10.02.2025), 1,6575 (с 05.05.2025), 1,6958 (с 31.07.2025). До этого он менялся не так часто — с 05.02.2024 был установлен на уровне 1,5084. Иными словами, только за год только за счёт изменения коэффициента стоимость изменения вида разрешённого использования (при сохранении прежних формул расчётов) увеличилась на 14,6%.
Ещё одним фактором, поддержавшим рост цен, стала инфляция. На протяжении года наблюдался рост себестоимости за счёт повышения стоимости приобретения и дальнейшего проектирования и согласования площадок. Вдобавок к этому, подросла стоимость самих проектных работ (да-да, инфляция на них тоже влияет), стоимость строительства (в том числе, из-за сокращения рабочей силы и роста зарплат), стоимость стройматериалов и т. п.
При этом практически никак в росте цен не отразился главный драйвер прошлых лет — доступная ипотека, просто по причине её отсутствия.
Ключевая ставка в течение года с 21% снизилась до 16%, однако это по-прежнему означает ставки по обычной, «рыночной» ипотеке на уровне 20% и более. Людей, готовых (и могущих) заплатить столько банкам попросту ничтожно мало.
Предложение на протяжении года в Москве (включая ТиНАО, и квартиры, и апартаменты) за 2025 год сократилось с 3,8 млн кв.м до 3 млн, то есть более чем на 20%. Новые проекты на рынок выходят в небольшом объёме, что в итоге ведёт к … Ну, дефицитом называть это рано, скорее к новой точке равновесия спрос-предложение.
Совсем крупными мазками в итоге получается, что спрос сокращается, предложение тоже сокращается, а цены растут.
Деньги есть, покупать будут мало
В 2026 году можно ожидать продолжения этих тенденций. Про семейную ипотеку уже сказано. В перспективе этого года можно ожидать дальнейшего снижения ключевой ставки, однако (с учётом состояния экономики, инфляции и прочих факторов) вряд ли она опустится ниже 10%, скорее всего задержится в коридоре 10-14%.
При этом деньги-то у населения есть — на депозитных счетах банков накопилось по состоянию на конец 2025 года почти 62 трлн рублей. Это, кстати, одна из причин почему ключевую ставку не будут резко снижать — представьте, что произойдёт, если эта уйма денег в одночасье уйдёт с депозитов в сферы потребления — в покупку автомобилей, других дорогостоящих товаров, в том числе и недвижимость. Скачок инфляции в этом случае будет неминуем.
Если рассматривать рынок новостроек через призму текущих тенденций и сохранения статус-кво, то можно ожидать дальнейшего сжатия спроса и предложения на фоне умеренного роста цен (на 10-15% по итогам года).
Однако, ключевое слово здесь — «если». Поскольку мы живём в чрезвычайно волатильном мире, то могут произойти события, не связанные напрямую с экономикой, но которые окажут на неё большое влияние.
Поскольку СВО продолжается, то можно рассматривать три основных сценария:
1. Положение в политике и в мире существенно не поменяется (и продолжаем жить в текущем состоянии экономики, несколько стагнирующим).
2. Положение в политике и в мире поменяется, причём в пользу России (условно — санкции будут сняты, торговля с Европой и США не только возобновится, но и увеличится, и т. п.). В этом случае, конечно, оживление экономики положительно скажется и на рынке новостроек России, и Москвы в частности.
3. Пессимистический вариант (всё станет хуже) рассматривать нет смысла, поскольку тогда уже будет не до инвестиций и не до улучшения жилищных условий.
Так или иначе, бесспорно одно — мы живём в интересное время, насыщенное событиями.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.