Последние несколько месяцев как на рынке новостроек, так и на рынке вторички, наблюдался повышенный спрос. Достаточно сказать, что по данным Росреестра в августе этого года по Москве был заключён 11 501 договор участия в долевом строительстве. Это рекордный показатель за три (!) года, прошлый рекордный за всё время существования объем ДДУ был отмечен за счёт накопленного во время разгула пандемии спроса в сентябре 2020 года при льготной ипотеке с господдержкой под 6,5% и тех ценах.
Также в августе был установлен рекорд (как минимум за этот год) и на рынке вторичной недвижимости — 17 538 сделок.
Объясняется этот ажиотаж достаточно просто. Сегодня доллар стоит уже в районе 100 рублей (причем около этой отметки он находится с середины августа), в то время как в начале лета он «весил» 80 рублей, а 14 января вообще был на значении 68. Получается, что за прошедшие 9 месяцев рубль относительно доллара обесценился почти в полтора раза (на 47%). Согласитесь, не хочется спокойно сидеть и смотреть, как ваши деньги уменьшаются в 1,5 раза за неполный год?
Поэтому на рынок недвижимости потянулись покупатели. Одни решили не ждать, когда их рубли станут ещё «легче» в плане возможностей покупки, и, оперативно сняв нужные суммы, пошли их вкладывать в покупку новостроек. Вторые, увидев возможность сегодня купить на доллары почти в 1,5 раза больше, чем в начале года, поменяв их, тоже пошли на рынок. Недвижимость, особенно жилая, в Москве всегда считалась одним из наиболее надёжных инструментов сбережения денежных средств.
Также рынок первичной недвижимости подстегнули действия ЦБ в отношении ужесточения требований к первоначальному взносу — он был повышен с 15 до 20%. Много это или мало? Скажем, при среднем бюджете около 14 млн руб., из которых 12 млн руб. можно было взять в ипотеку с господдержкой, в качестве первоначального взноса можно было принести всего 2,1 млн руб., а сейчас — минимум уже 2,8 млн руб. Т.е. сумма первоначального взноса выросла на треть, на 700 тысяч. Не каждый покупатель в Москве зарабатывает такую недостающую сумму в месяц, а значит, нужно было либо успеть купить по старым условиям, либо смириться и копить несколько следующих месяцев на увеличение первого взноса. Но при этом цены-то на новостройки тоже не стоят на месте, и как минимум с лета многие застройщики принялись переписывать ценники с темпом 0,5-1% роста в месяц. Спрос тут сыграл дурную шутку против самого себя, как это бывало и раньше.
Ещё одним стимулом к покупке стало повышение ключевой ставки ЦБ, которая после 15 сентября достигла значений 13%. А это автоматически означает: 1) ставка на «рыночную» (несубсидированную) ипотеку тоже неминуемо начнёт расти; 2) деньги на поддержку субсидированных программ могут закончиться, как это произошло с «сельской» ипотекой. Попросту за 8 месяцев был выбран весь лимит средств на субсидирование из-за увеличившейся разницы между ставкой по этой программе и ключевой ставкой, которую должно компенсировать банкам государство.
Рост цен на первичку и ожидание дальнейшего удорожания «рыночной» ипотеки подстегнул спрос и на вторичку. Однако, что дальше?
К сожалению или к счастью, в противостоянии доллара и жилой недвижимости в качестве инструмента сбережения на длинном горизонте доллар выигрывает. Единственные моменты, которые могут влиять на выбор не в пользу доллара, это риски ужесточения ограничений его использования в России и крах доллара как валюты США в принципе. Для последнего в общем-то с каждым годом всё больше и больше предпосылок — госдолг США растёт в среднем на $1,5-2 трлн в год, начиная с 2008 года, и сейчас составляет $33 трлн.
Поэтому, несмотря на привлекательность доллара, всё больше и больше людей предпочитают жилую недвижимость. Доллара может не стать, а недвижимость никуда не денется.
Но в ближайшие месяцы такого же ажиотажа (при сохранении стабильного курса) ожидать на рынке недвижимости не приходится — спрос за последние месяцы сильно, как говорится, «вымыл» спрос будущих периодов, ставки по «рыночной» ипотеке подняли, а размер первоначального взноса на ипотеку с господдержкой увеличился. Ну а ценники на первичное и вторичное жильё, по всей видимости, закрепятся на текущих высотах.